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蝶变新生!茅洲河治理背后的“长安路径”

来源:i东莞-长安周刊 作者:吴金华 人气: 发布时间:2020-12-15 10:37:14

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■如今的茅洲河水清岸美 长安供图

12月10日,茅洲河工业文明展示馆开馆。长安镇一口气发布13个重点项目,再绘腾飞宏伟蓝图。前不久开工建设的vivo研发中心项目、知荣服饰创新中心项目,均属于13个重点项目范围。

通过茅洲河治理和绿道之城建设,长安建成了11.88公里的茅洲河河岸碧道和9大主题公园,初步串联起镇内山水林田湖海等各类优质生态资源,生态文明建设成果初现。

茅洲河蝶变新生背后,土地存量时代的“长安路径”清晰可见。

近年来,深圳市长安镇按照“整资源、拓空间、搭平台、优环境、强服务”的总体思路,抓好产业发展、空间拓展、城市品质、污染治理、民生改善等一系列工作。以水污染治理和乡村振兴为抓手,带动提升城市风貌和环境品质。以城市更新破解土地瓶颈,赋能高质量发展。

目前,全镇11个更新单元确定前期服务商,6宗“工改工”项目将盘活近1000亩土地,一众优质城市更新项目蓄势待发,各领域的新成果新优势,将成为长安镇推动经济社会高质量发展的新动能。

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■蓬勃发展的长安镇 长安供图

“工改工” 拓展发展空间

当天发布的13个重点项目,包括生态环境提升工程、交通教育千日攻坚工程、产城融合示范工程和金融科技引领工程等四大工程。

记者梳理发现,13个重点项目中,近一半属于城市更新或者“工改工”项目,如茅洲河工业文明展示馆、TOD项目、新民茅洲河沿岸产城融合更新单元、知荣服饰创新中心、长安碧桂园科技创新园、OPPO长安研发中心等,总面积约1040亩。

由于历史原因,长安镇发展成为特有的“工业型城市”,用地规模巨大,但普遍效益较低,已没有可供开发的土地资源。数据显示,长安镇土地开发建设强度已达60%,远远超过45%的东莞市全市平均水平,成片的建设用地更是少之又少,土地瓶颈严重制约长安的可持续发展。

“本地企业想扩张,外来企业想进来,面临土地紧缺的问题。”在此背景下,长安镇近年来大力推进城市更新和“工改工”,拓展城市发展新空间。

“长安镇结合市加快镇村工业园改造升级的政策机遇,以低效镇村工业园改造为核心,整合了6宗‘工改工’项目,实施‘工改工’三年行动计划,进一步拓展优化产业发展空间,为长安推动产业高质量发展提供空间保障。”长安镇委委员陈文龙此前接受记者采访表示,“拓空间”增强了长安镇在大湾区建设中城市竞争力,吸引更多优质产业项目,特别是先进制造业和高端服务业落户长安。

据了解,长安镇纳入市镇村工业园“工改工”三年行动项目库的6宗项目中,年度拆建任务的项目4宗,涉及拆建面积480.57亩;年度整备任务的项目2宗,涉及整备面积498.54亩。

属于今年拆建任务的,有乌沙社区蔡屋产城融合更新单元、知荣服饰创新中心项目、OPPO长安研发中心项目和长安碧桂园科技创新园项目。目前,OPPO长安研发中心、知荣服饰创新中心项目已经开工建设。

OPPO公司从长安成长起步,已发展成为千亿级企业,是东莞三大智能手机品牌之一。近年来,OPPO持续加码长安,携技术、人才、资本回归。

作为长安“工改工”重点项目,OPPO长安研发中心地块面积约123亩,总投资22亿元。项目已于去年动工,正在全速推进。建成后,可容纳5000名科研人员,承担OPPO技术发展战略角色,为企业在万物互融时代提供强大的研发动能,打造成为长安推进产城融合的典范。

知荣服饰创新中心项目位于厦岗社区,属镇村工业园年度拆建任务项目之一。项目占地面积超过10公顷,计划投资22亿元,升级改造成为集设计、研发于一体的高端产业园区。项目建成后,将同时具备生产、设计、研发及展销四大功能,产生服装行业的集群效应,带来100多家进驻企业,预计年产值100亿元,年税收贡献约10亿元,为长安西部片区注入时尚活力。

长安镇城市更新部门负责人表示,通过力推城市更新,越来越多的产业载体、孵化器在长安加快崛起,成为承接新兴产业、创新资源的重要平台。

以点带面实现高质量发展

长安是东莞经济重镇,约占全市土地面积的3.3%,创造了全市约1/10的生产总值。2019年,全镇GDP达到760亿元,是东莞首个迈上700亿元俱乐部的镇街。目前,全镇拥有科技企业500多家,上市公司6家,占全市上市公司总量的1/6左右。

不过,纵观长安周边,可谓高手如云。滨海湾新区、深圳大空港、光明科学城、中子科学城、国际会展城都在发力。而在取得经济成绩的同时,长安也面临着水污染严重、土地瓶颈限制、城市品质不高的现状。

长安镇委、镇政府和各社区清醒地认识到,如果不抓住发展机遇,不但引不来好企业,承接不了周边产业外溢,还有可能让好企业被吸走。为此,长安坚持生态优先,高标准、高质量推动茅洲河流域污染治理,统筹发挥好对盘活存量土地、促进产业转型、拓展发展空间、推动生态修复、保障实体经济的关键作用,增强城市更新的动力。

面对接下来的发展要求,长安镇已提出将从“新地、旧地、金融、科技”整合资源,加快拓展发展空间。

在长安13个重点优质项目中,TOD项目属于产城融合示范工程,占地面积约2351亩。其中,长安站项目占地面积约1380亩,长安西站项目占地约971亩,主要规划用途为居住、新型产业、医疗、教育、公共配套。预计2021年动工建设一家医院和一所学校。

而随着OPPO长安研发中心和vivo研发总部项目的动工建设,长安将在北部片区坐拥两个支点。vivo研发总部坐落于莲湖路,基建部分投资超50亿元,总占地面积180亩,在长安打造“超级大脑”。项目致力于打造成一座“花园中的微型人文城市”,是vivo公司加强自主创新的重大战略,为东莞建设粤港澳大湾区先进制造业中心提供强大动力。

此外,长安还将在“南部片区营造两个亮点”,两个省市合作用地约2300亩,将进一步补齐医疗教育短板,计划建设一家213亩的医院,4到5所学校,将出现新的城市形态和产业形态,以点带面推动长安高质量发展。

加快镇村工业园改造提升,推进“工改工”类城市更新是东莞市“拓空间”的重中之重。在土地资源紧缺情况下,“工改工”类城市更新是促进产业转型升级、完善城市功能、提升土地利用效率的重要手段。

东莞出台了《关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》及相应配套政策,进一步释放政策红利,长安乌沙、新民、咸西等社区加快推进区内工业园“工改工”项目。

其中,乌沙社区蔡屋产城融合更新单元位于广深高速与太安路的交叉口区域,规划总面积为396.3亩,项目共分为三期,一期“工改M0”、二期“工改工”、三期“工改居”。目前,将优先启动一期M0用地部分112.05亩,该项目将致力打造集M0、产业、居住、配套为一体的产城融合区。

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■沙头社区建安路以北产城融合类城市更新项目效果图 社区供图

社区是城市更新主力军

长安镇城市更新具有堆头大、动力足、产权相对单一清晰的特点,67%为建成区,镇、社区、小组、企业都有物业,都可能进行城市更新。截至目前,纳入长安镇“三旧”改造标图建库面积约13576.2亩,其中集体建设用地面积约11431.79亩,占84%。

“毫无疑问,社区是长安镇城市更新项目的主力军。”陈文龙表示,目前社区改造的热情高涨。

长安镇13个社区均普遍存在上世纪80、90年代建设的旧厂房,容积率较低,且多数是3层以下的低层建筑,鉴于当时建设条件有限,现在有些甚至成了危房。亟须通过城市更新盘活土地,实现土地的二次提升。

一方面厂房的出租是社区重要的经济来源之一,同时现时的旧厂房已经落后老化,不适应现时产业转型的需要,另一方面要满足村民群众对美好生活环境的向往,城市更新改造正是必然之路,对此社区亟须通过城市更新盘活土地,实现土地的二次提升。

城市更新大多具有投资大、回报周期长的特点。记者了解到,目前长安镇已有11宗城市更新项目确定前期服务商,更新面积约4764亩,涉及厦岗、沙头、厦边、新民、乌沙等多个社区。不少旧村改造积极引入社会资本,参与的房企包括东莞万科、中天实业、正田实业、鼎峰集团、绿景集团等企业。

从地理位置上看,推出11个城市更新项目的社区集中在长安南部片区,相比发达的北部片区社区,南部片区多是经济社会发展相对落后的社区。

但随着穗深城轨的通车,滨海湾新区的迅速开发,“三区”叠加的发展优势,长安南部片区的社区地理位置优势凸显,长安镇乌沙、新民、咸西等社区纷纷加快推进区内城市更新项目,长安镇南部片区有望将成为增长新极点。

例如沙头社区拥有穗深城际铁路和未来东莞地铁三号线站点,其得天独厚的交通优势不言而喻。沙头社区紧抓机遇,共推出6个城市更新单元,合计面积1980亩,成为长安镇城市更新招引前期服务商单元项目最多、总面积最大的社区。

厦边社区三个更新单元合计占地718亩,将通过拆除重建、综合整治为主的方式,进行更新改造,完善公共配套设施。其中TOD项目充分发挥区位和站点优势,打造成集商务、TOD科技金融及居住为一体的城市综合体。

“从长远的角度来说,地块改造后将直接为社区注入活力,环境大幅提升将为社区吸引更多优秀人才。”厦边社区有关负责人表示,通过城市更新进行合理规划及运营,打造区域新的都市商圈,保证有效稳定的经济收益,商业价值大幅增值,集体收入也将大幅提高。

长安镇社区干部普遍认为,城市更新是社区一次难得的机遇,希望更新单元打造成为社区未来的城市名片,也通过更新单元,整体完善社区配套,提升社区环境和综合竞争力,希望借此追赶上北部片区的发达社区,甚至实现弯道超车。

推动补齐 公共设施短板

城市更新,关键在于“新”。多年的城市发展,长安教育、医疗等公共设施的承载力早已超负荷,通过城市更新,也是推动全镇一次公共设施补短板的行动。

以茅洲河工业文明展示馆为例。展馆所在的建筑,原本为俊升电子厂,过去的建筑已经相当破旧,也未生产。经过改造,展示馆让旧厂重获新生,一举成为长安新的打卡点,新民社区也有了新的城市形象展示窗口。

据介绍,长安镇通过城市更新单元划定,明确更新单元内公共设施的规划要求,实现“肥瘦搭配”“骨肉相连”,权利与义务相挂钩。通过城市更新,将在长安镇建设一批高品质的公办学校、儿童公园、社会福利设施以及社区中心等,提升城市空间品质。

新民社区是长安的后起之秀,早年因为环境脏乱差,原住居民纷纷搬离。去年,长安打响茅洲河流域综合整治攻坚战,茅洲河从长安生态“污点”逐渐成为生态亮点,发展潜力不断释放。

随着茅洲河治理成效的显现,社区面貌发生突变,新民价值被激活,一时成为投资的“热土”,受到外界的高度肯定,客商纷至沓来。

今年5月,新民社区茅洲河沿岸产城融合更新单元签署前期服务合作协议,由东莞万科、中天实业、正田实业组成的联合体作为前期服务商。这是东莞少有的、紧靠深圳的连片城市更新项目,面积约1884亩,其中公共配套的比例就达到项目总面积的40%。

该项目位于新民社区北至新安大桥,西至兴一路、顺和路,东及东南以茅洲河为界,现状以旧工厂、旧村庄为主,改造方向为产城融合,创新产业与品质居住相融合,并借助地形实际打造丰富的公共空间。产城融合项目将带动新民社区产业、居住、教育医疗等公共配套实现一个质的飞跃。

长安计划通过人民涌流域环境综合整治及茅洲河沿线城市品质升级项目,促进片区功能融合,串联片区内产业与城市区域,优化空间布局,从而实现片区的品质提升。

“各个社区在积极推进城市更新的同时,需结合自身的短期和远期发展规划,坚持‘成熟一片,推进一片’的原则,分期分批地合理推进项目,集中利用社区有限的资源推进重点项目。”陈文龙表示,社区推进项目要注意科学合理和公平公正两大原则,应在选取或推进项目过程中充分发挥主人翁的主导作用,特别是招引企业资格条件的设定环节,切记不能受到开发商、平台转化企业的干扰,避免插旗圈地的情况发生,保障公开招引工作的公平公正。

(编辑:逍遥客)

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