 （图片来源：全景视觉） 经济观察报 记者 饶贤君 在香港内房股的主升浪中，大浪淘沙下不断创新高的明星房企成为了资本市场的焦点，而在其他房企趁势猛冲规模时，雅居乐集团以高分红和多元化在资本市场上“另辟蹊径”。 “价值”与“价格” “2017年是港股价值投资者的狂欢盛宴。”原花旗银行高级投资经理、港股资深投资人林伟在2017年实现了自己理想中的财务自由，他投资的雅居乐集团（03383.HK）、龙光地产（03380.HK）都带来了丰厚的收益。 2018年3月21日，雅居乐集团发布2017年业绩。根据年报数据，雅居乐集团2017年营业收入为516亿元，同比增长10.6%，归属上市公司股东净利润为60.25亿元，同比增长163.8%，整体净利润率为13.1%，同比上升6.6%，全年预售金额897.1亿元，同比增长52.4%，每股派息分红0.9港元，同比增长350%。 林伟认为，年报中最亮眼的数据在于净利润的高速增长以及高于行业平均水平的利润率，“利润率高、盈利强的企业，在同等情况下创造的价值更大，相应的市值更高。例如中国海外发展（00688.HK）是公认的利润王，2016年净利润率已经达到23%，目前市值3177亿元，仅比中国恒大（03333.HK）少了149亿元，而恒大2017年销售额比中海多了3000多亿元。” 根据中原地产研究中心统计的数据，2016年112家上市房企的平均净利润率为8.2%。 雅居乐也在通过积极的土地储备扩张政策完成“千亿”规模目标。据雅居乐集团董事会主席兼总裁陈卓林公布的数据，2017年雅居乐集团新增土地预计建筑面积964万平方米，土地储备总量达3410万平方米，其中32.5%的储备土地位于中山、广州、佛山、珠海、惠州、江门及香港等粤港澳大湾区城市。 相对充裕的现金流量是雅居乐集团扩充土地储备的保障。截至2017年12月31日，雅居乐集团共持有现金及银行存款301.2亿元。 记者统计，2017年，14家与雅居乐集团同处500亿-1000亿元销量规模的房企所持有的现金及现金等价物平均值为167亿元，雅居乐集团所持有的现金量还超过了部分千亿级销量的房地产企业，如泰禾、世茂等。 与此同时，在较为激进的土地储备扩充下，雅居乐集团的净负债比率在2017年由49.1%提高至71.4%，总体实际借贷利率由7.6%降至6.2%。 陈卓林在《主席报告》中提及，“本集团于年内强化资金及预算管理，优化成本及开支管理，并通过境内境外多渠道融资优化债务结构。” 此外，极高的分红率是雅居乐集团本次年报中的另一大亮点。以其年报中39.17亿股的总股本、每股0.9港元的分红计划计算，其全年分红约28.2亿元人民币，利润分红率约为47.19%，根据记者统计，这一分红比例在已公布年报的地产行业上市公司中居首，其后是利润分红率为30.32%的新城控股（601155.SH）。 林伟认为，高分红有利有弊，“利当然是吸引机构、投资者配置股票，保证股价的高位运行，保持市值以便于融资，弊则在于极高的分红支出会对资金产生影响，进而影响规模的扩张速度。” 一家国际大型投行研究员表示，“高分红意味着除了股票涨幅之外的稳定收益，这是对大多数国际投行、机构来说很稳妥的收益保障，因此高分红上市公司股票表现一般不会差。” 记者查阅公开信息统计，截至2017年12月8日，包括交银国际、招银国际、花旗银行等在内的8家国际投行、机构对雅居乐集团给出了“买入”评级。 3月21日，雅居乐集团以4.99%的涨幅收于15.98港元/股，创下历史新高，以2017年1月3.96港元的开盘价计算，雅居乐集团的股价在一年多的时间内两次翻番，根据Wind数据，区间涨幅高达341.6%，在同花顺的“内地房地产”板块排名第四。 1+N=？ 陈卓林表示，“雅居乐落实‘以地产为主，多元业务并行’的发展模式，适时调整三年规划的发展战略以应对市场变化。” 雅居乐集团将地产称作“1”，多元业务称作“N”，推行“1+N”的发展模式，“N”包括物业管理、环保、酒店运营及物业投资以及建设等。 其中，雅居乐集团的物业管理业务平台雅居乐雅生活服务股份有限公司（03319.HK）于2018年2月在港交所上市，陈卓林称：“于2017年12月31日，雅生活在69个城市提供物业管理服务，管理总建筑面积7834万平方米，服务于100万业主及住户。” 由于物业管理与地产行业天然的向性，物业管理几乎是国内大型地产开发商必备的产业链附加业务，如同样上市的中海物业、已提交招股书的绿城物业以及筹划上市中的碧桂园物业等，因此，在林伟眼中，“雅生活并不能让雅居乐富有想象力”。 这样的看法与市场的反应一致，雅生活原定的发售价格为12.3港元/股，但2月9日开盘当日，雅生活报收9.46港元/股，相较发行售价减少23.09%，同日，雅居乐跌幅达7.74%。 以危险废弃物处理（危废处理）为核心的环保业务是雅居乐“N”中另一个构成，雅居乐环保集团方面表示，“目前集团已经拥有近30家下属企业，危废规划处理能力超过155万吨/年，达到行业前三强的水平。” 记者查阅《环境状况公告》、《国家统计年鉴》及弗若斯特沙利文咨询公司统计的综合数据发现，目前危废处理行业市场集中度较低，大部分危废处理企业技术水平低，81%的企业日处理危废能力低于50吨，仅不到0.4%的危废处理企业处理能力超过1000吨/日。截至2017年底，危废处理行业龙头企业东江环保（00895.HK）的危废处理能力为170万吨/年。 一位环保行业从业人员对经济观察报表示，危废处理是技术含量、门槛较高的一个行业，有完整的产业链条，包括运输、处置、贮存、再处理、检测等环节，“东江环保是行业龙头，其每年的处理能力超过原本行业2-10名的总和，如果雅居乐环保的处理能力数据属实，就意味着它靠收购成了行业最大的两大龙头之一。” 收购是雅居乐环保的主要成长路径，仅2017年，雅居乐环保就相继收购了14家环保公司股权，而雅居乐环保集团总裁李雪君公开表示，2018年将继续投入100亿元、未来三年将共计投入超过200亿元，打造危废处理行业的“千亿龙头”。 林伟表示：“相比较其他业务，环保概念显然更有想象空间，同时也是能真正与其他地产企业形成核心差异化的板块。” 目前雅居乐对标的东江环保估值约130亿元人民币。 除了物业及环保，地产开发商的传统业务——酒店运营及建设被列为“N”中的另两项，陈卓林期待“未来五年，集团营业额及利润，一半是地产，一半是多元业务”。 |
