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2019年3月底，北京市朝阳区政府宣布全国首单绿色建筑性能责任保险落地朝阳区，这是一项历史性的进展，旨在通过市场化的绿色保险手段确保一栋商业建筑实现其预期的绿色运行星级标准。 仅仅两周之后，青岛市宣布全国首单超低能耗建筑性能保险落地中德生态园，也是通过绿色保险方式来确保多栋住宅建筑预期的超低能耗性能。 从2016年保尔森基金会的一份研究报告中首次提出绿色保险模式的设想，到绿色保险产品的合作研发，再到两个绿色保险合同的签署，虽然整整经历了三年时间，却切实突破了长期困扰建筑行业绿色转型的两大困境：建筑设计与实际运行的性能错配，以及绿色信贷发行与绿色性能认定的时间错配。
Carlina Teteris/ GettyImages 绿色建筑与节能建筑 绿色建筑一直被称为建筑行业向更加环境友好转型的希望。其特点是更好的能源效率和资源利用效率，健康的室内空气质量，以及其它一系列绿色性能。 最有名的绿色建筑认证体系之一是美国绿色建筑委员会于1997年开发的能源和环境设计先锋标准(简称LEED)。几乎是同一时间，中美两国开始在北京合作一个具有历史意义的节能建筑示范项目。这栋最终成为中国科技部的办公楼于2004年建成，并成为第一个获得美国LEED认证的中国建筑。 中国于2006年开始开发自己的国家绿色建筑评价标准，俗称三星标准(TSP)。2008年，第一栋建筑取得三星标准评级。在三星标准实施的头五年，仅有不到1万平方米的建筑获得绿色建筑评级，这与同一时期中国建成的100亿平方米的新建建筑规模相比，几乎微不足道。 2013年，国务院转发了绿色建筑国家行动方案，极大刺激了绿色建筑市场。随后三年，三星建筑评级的建筑面积达到4.72亿平方米，一举超过美国LEED认证体系，成为世界上认证面积最多的绿色建筑评价体系。 中国的节能建筑发展要早于绿色建筑。从1986年开始颁布第一个居住建筑节能设计标准以来，已经涌现出被动式建筑、超低能耗建筑、零能耗建筑、健康建筑、低碳建筑、零碳绿色建筑等等诸多概念。 尽管概念千变万化，但其实强调的都是建筑实际运行性能优化。
数据来源：住建部绿色建筑中心网站 错配一：建筑设计与实际运行的性能错配 由于建筑行业固有的特点，绝大多数绿色建筑与节能建筑都存在设计与运行的性能错配问题。绿色建筑设计无法确保一栋建筑建成后的绿色性能与当初设计完全相符。而超低能耗建筑在设计阶段的能耗指标无法保证实际运行时完全实现。但开发商往往在设计阶段积极取得绿色建筑或者超低能耗建筑的认证，以便在销售阶段获得溢价收入。 为了解决设计与性能的错配问题，一个解决方案是在建筑运行阶段再设立一个绿色性能或者节能指标的认定。然而，绝大多数开发商直接忽略第二阶段。因为当一栋新建建筑可以进行性能认定的时候，开发商早已售房脱手，获得额外“绿色”利润或“节能”利润了。在中国所有获得绿色建筑评价的建筑中，只有不到5%的建筑获得的是针对实际性能的评价，绝大多数仅仅是对蓝图的设计评级。 建筑设计与实际运行的性能错配一直困扰着全球绿色建筑认证或其它节能建筑认证项目，是妨碍建筑行业向绿色转型的全球性难题。 错配二：绿色信贷发行与绿色性能认定的时间错配 似乎设计与运行的性能错配问题还不足够严重，全球不少提倡绿色发展的政府都热衷于给绿色建筑和节能建筑提供资金激励。诚然，政府通过奖励绿色建筑和节能建筑可以很好地展示其绿色承诺。例如有些地方政府对超低能耗建筑按每平方米1000元人民币进行奖励。但如果这些建筑最终的能耗指标无法确保实现的话，那么设计与运行性能错配的鸿沟会因激励更加扩大，开发商和消费者之间的信任度降低，最终可能导致绿色建筑和节能建筑项目的市场化无法实现，绿色转型的难度被加大。 而这个转型困境在金融机构以绿色融资的方式参与后更加固化。 根据前中国银监会在2017年12月份发布的一项报告，截至2017年上半年，21家中国主要银行对12类绿色目录涵盖项目共发行绿色信贷8.22万亿人民币。其中目录九专门针对绿色建筑和节能建筑，从2013年上半年到2017年上半年，一共发行了7300亿人民币的绿色信贷。
数据来源：《绿色信贷统计信息披露说明》，中国银监会，2017年 这些银行基本都是根据设计阶段的绿色评级或节能评估来确定是否发行利率较优惠的绿色信贷。而当设计阶段与运行阶段的性能不相符合时，优惠的绿色信贷实际上是放大了错配难题。但这些银行也许不应该被指责未作尽职调查，因为银行本身不具备专业知识判断一栋建筑是否是绿色的或超级节能的。 那么，银行是否可以根据实际运行性能来发行绿色信贷呢？很遗憾，那只会是太迟了。因为建造贷款在建造前发行，而运行性能评定是在建造完成后发生。建造前发行信贷与建造后评定性能同样存在一个期限错配问题。
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