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案例分析:房利美(Fannie Mae)独撑美国绿色债券市场半壁江山

来源:中央财经大学绿色金融国际研究院 作者: 人气: 发布时间:2019-03-12 10:59:43

编者按 

房利美(Fannie Mae)公司是美国住房行业的一个重要组成部分,其主营业务是在美国房屋按揭贷款二级市场中收购贷款,并向投资者发行机构债券或者证券化的按揭债券。自2012年该公司发行绿色抵押支持债券(MBS)以来,发行总额实现井喷式增长,成为全球最大的绿色债券发行人,引起绿色金融界广泛关注。为此,很有必要对该公司及其绿色MBS发行情况进行研究分析。本文为房利美公司系列专题研究的首篇,作者从公司发展历程、绿色债券发行情况等方面入手,全面介绍了该绿色债券市场的“明星”发行人。之后的IIGF观点文章将进一步从绿色MBS的发行机制、实施效果以及对我国经济发展的借鉴等方面展开研究。

2007年,欧洲投资银行首期气候债券的发行正式拉开了国际绿色债券市场的帷幕,自此全球绿色债券市场不断发展与壮大。 2015年12月22日,随着中国人民银行发布关于发行绿色金融债券有关事宜的公告以及配套的《绿色债券支持项目目录》,中国贴标绿色债券市场正式开启,并迅速进入爆发式增长阶段。2016年,中国发行境内贴标绿色债券2380亿元人民币(约合362亿美元),占总发行规模的39%,成为全球最大的绿色债券发行国;随即两年,根据气候债券组织CBI统计,美国分别以424亿美元和341亿美元的发行总额摘得桂冠,中国则位列第二[1]。细观中美两国绿色债券各发行主体的发行情况,与中国发行主体最多、发行规模较为分散平均相比,美国房利美(Fannie Mae)公司撑起了美国绿债市场的半壁江山。不仅如此,还以超大规模的绿色抵押支持债券(MBS)连续两年(2017和2018年)成为全球最大的绿色债券发行人。接下来,我们将对房利美的情况进行一个简单的梳理和介绍。

一、推动绿色业务创新

房利美(The Federal National Mortgage Association, Fannie Mae)成立于1938年,是一家美国政府赞助企业(GSE),政府出资设立的初衷旨在增加抵押贷款资金的流动性、提高住房抵押贷款市场的负担能力以及稳定性。房利美并不直接为房屋购买者提供资金,而是通过从贷款机构购买房屋抵押款的形式来提供资金支持。其主要业务是在美国房屋抵押贷款二级市场中收购贷款,为投资者发行证券化形式后的债券,扩大在二级房屋消费市场上的流动性资金,加快市场上的资金运动;同时也为交易提供担保,增强市场稳定性。1992年,房利美就已经成为世界上最大的MBS的发行商和担保商。

受2008年美国次贷危机的冲击,房利美身陷700亿美元的亏损困境。随后,美国政府宣布对其进行接管并通过财政部将向其注资,收购相关优先股。2010年,美国联邦住房金融局发表声明,要求房利美从纽约证交所和其他全国性证交所退市。2011年,标普将其信用评级由AAA下调至AA+。至此,房利美公司一改往日风华,跌入谷底。

但随即,房利美采用了一个大胆的创新策略:在美国推动价格合理且优质租赁房的同时支持环境改善和可持续发展。这一举动再次引起世界的注意。2011年,推出第一款绿色抵押贷款产品;2012年,发布其首个绿色MBS项目。通过发行绿色MBS,为绿色公寓楼和合作组织提供抵押贷款,为提高能源和水资源利用效率的绿色项目提供资金,同时也可为投资者提供极具吸引力的可选方案去投资美国抵押贷款市场。

二、成为全球最大绿色MBS发行主体

(一)绿色MBS基本情况

一直以来,房利美通过委托承销和服务(Delegated Underwriting and Servicing, DUS)来资助优质出租房。由25家金融机构和独立的抵押贷款机构组成DUS贷方网络,为住房市场提供支持。通过DUS项目,房利美提供了两种绿色抵押贷款产品:绿色奖励MBS和绿色建筑认证MBS。

绿色奖励MBS在发行中所占份额较大,旨在鼓励并奖励业主在能源效率、水资源效率和太阳能技术等方面的投资,为已有建筑的节能低碳改造提供资金支持。

绿色建筑认证MBS为获得绿色建筑认证的房屋建造提供资金支持,通过市场分析、修订绿色建筑认证标准、评估认证绿色建筑等系列措施确保绿色建筑认证MBS所募集资金流向绿色建筑领域。

(二)绿色MBS发行情况

2012年,房利美发行首单绿色MBS;2015年,绿色MBS发行量首次突破1亿美元;随后进入井喷式增长阶段,2017年发行高达278亿美元;2018年稍有下降,共计发行201亿美元,分别占美国发行总额65.57%和58.94%,占全球发行总额17.88%和12.01%,成为全球最大的绿色债券发行人。截至2018年底,房利美共发行了517亿美元的绿色MBS(见图1)。

图1 房利美公司绿色MBS发行情况汇总表 

数据来源:Multifamily Green Bond Impact Report 2012-2018

(三)绿色MBS信息披露情况

房利美在公开信息披露系统(DUS Disclosure)上详细披露了每一支绿色MBS的相关信息、池号以及CUSIP编号,并每月定时更新。投资者可以清晰的了解到绿色MBS产品所产生的环境效益,包括:所节约的水资源等能源消耗;以及募集资金所投向的绿色建筑的“能源之星”得分以及能源使用强度(EUI)(见图2)。此举增加了绿色MBS产品的透明度,便于投资者对产品进行持续监督,减少信息不对称,提升投资者的投资信心。

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